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立退料
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弁護士介入により、立退料の額が賃料の数十倍になることも。

事業者の場合、更に営業補償(休業補償)も求めることができます。

オーナーや管理会社から立ち退きを求められた方は、居住用、事業用を問わず、まずは弁護士法人えそらにご相談ください。
( 初回相談の場合も法律相談として2,200円/30分頂戴しておりますので、ご注意ください。)

注意

・立ち退きの合意書
・定期借家契約書への切り替え

「 立ち退きの合意書 」「 定期借家契約書への切り替え 」に応じてしまうと、本来受け取れる立退料が受け取れない可能性が高くなります!!

賃貸人や不動産会社から、これらの連絡を受けた時には、専門家である弁護士に相談されることを強くお勧めします。

また、明渡しの後に立退料を請求したいという場合も認められないことがほとんどです。

立ち退き交渉や明渡し交渉などの不動産トラブルは、専門家である弁護士にご相談ください。

立退料なしの立ち退き請求は認められない可能性が高い

立ち退きの場面において、法律は、賃借人をかなり強く保護しています。居住用の場合はもちろん、事業用の賃貸借の場合でも、賃借人を立ち退かせることはそう簡単ではありません。

借地借家法28条

建物の賃貸人による更新拒絶の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは・・(略)・・「正当の事由」があると認められる場合でなければ、することができない。

このように、特別な場合を除いて、賃貸人(大家)側から賃借人(借主、借家人、借地人)に対して「正当の事由」なく、立ち退き請求が認められることはありません。

アパートにお住まいの単身者の方の場合でも、マンション住まいのファミリーの方でも、戸建て住まいの方でも、飲食店その他の事業者の方であっても、賃貸人から立ち退きの請求や更新拒絶の連絡があっても、安易に立ち退きに合意すべきではないのです。賃貸人としては、一定程度の金銭交付をしてでも出て行ってほしいということが多く、その金銭(立退料)を受け取らずに出ていくことに賃借人のメリットは何もないからです。

立退料が認められない5つのケース (特別な場合)

法律により強く保護されている賃借人といえども、次の5つの場合には、立退料を求めることができません。

① 家賃滞納など契約解除が認められる程度の契約違反が借主にある場合。

ただし、未払い賃料について2〜3ヶ月分程度の賃料滞納があるだけでは、解除が認められるとは言い切れません。ケースバイケースですが、滞納賃料が4ヶ月を超えてくると信頼関係が破壊されたものとして債務不履行解除が認められる可能性が高くなってきます。

② 賃貸借契約が定期借家契約である場合。

ただし、期限が定まっているだけでは定期借家契約であるということはできません。定期借家契約というためには、契約書と別の書面でその旨が明示されていなければいけません。

③ 立ち退きの合意書面に署名捺印してしまった場合。

ただし、その書面について賃貸人から強迫があったとか詐欺的な言動があったなど特別の事情がある場合には、立ち退きの合意を取り消すことができます。

④ 建物等の物件が朽廃(崩壊寸前)である場合。

ただし、築数十年経って老朽化しているから建て替えたいというだけでは足りません。「耐震基準を満たさない」などオーナー側の言い分として、よく現れる主張ですが、簡単に朽廃が認められるものではありません。

⑤ 貸主に契約更新しない正当事由がある場合。

ただし、適切な立退料の支払いの提案なく正当事由が認められるシーンはかなり限定されています。借家人の立場からは、本当に正当事由があるのかという観点を持って賃貸人側から情報を引き出しつつ交渉に臨むべきでしょう。

これら5つの場合には、立退料の支払いなく賃貸人の立ち退き請求(契約更新の拒絶)が認められる可能性があります。しかし、裏を返せば、上記以外の場合には、立退料が認められる(又は立ち退かないことが認められる)ということです。

再開発等の公共の利益がある場合であっても、立退料なく立ち退き請求が認められることは極めて稀です。

立退料が認められる根拠

多くの立ち退き請求の場面で立退料が認められるのは、実は、賃借人に立退料を請求する権利があるからではありません。立退料が認められるのは、多くの立ち退き請求の場面で、法的に立ち退いてもらうためには賃借人の同意が必要なためです。

契約期間の途中であっても契約期間の満了時であっても、賃貸人が物件を使用、利用するための「解約申し入れ」や「更新拒絶」には、「正当事由」がいるとされています(借地借家法28条)。この「正当事由」がそう簡単に認められないので、賃貸人にとっては非常に厄介なのです。

そのため、正当事由を満たせない賃貸人からすると、賃借人に同意してもらうためには一定の金銭(立退料)の交付もやむを得ないと考えられること、立退料の交付が正当事由を補完する意味合いもあることから、立ち退きの場面で賃借人に立退料を支払うことが社会的に認められているというわけです。

建物明渡の場面(借家契約)で問題となることが多いですが、土地の明渡の場面(借地契約)でも同様に立退料の問題は発生します。

立退料の相場感

立退料には、一概に「賃料○ヶ月分」といえるような相場はありません。これは、立退料が賃貸人の立ち退き請求について「正当事由」があるかどうかを判断するための補完的意味合いを持つため、立退料の提供以外で賃貸人に「正当事由」があるといえるかどうか、その程度が強いか弱いかによって立退料の額が変化するためです。まさに個別具体的な事情によるとしかいいようがないのです。

しかし、裁判実務においては、賃貸人に正当事由となるような事情が一応認められる場合には、その程度の強弱はそれほど意識せず、何らかの計算根拠が示されることも多いといえます。立退料の計算根拠については、「立退料の計算方法」のページで詳しく解説します。

実際に認められた立退料増額事例 (裁判例)

事例1 : 居住目的 立退料500万円

築60年以上の一戸建ての建物賃貸借契約(賃料月額8万7000円)における家族との同居の必要性等を理由とする賃貸人からの明渡請求において、40年近く当該建物の賃借をして配偶者と居住する賃借人(入居者)の事情を考慮して、立退料500万円の支払いと引き換えに建物明け渡しが認められた。(東京地判平22.2.24)。

立退料算定方法:借家権価格

[ 弁護士コメント ]
立退料の算定方法は必ずしも明らかではないですが、移転補償等を積み上げてはいない一方で、敷地価格等を認定していることから、賃貸物件の借家権価格を割り出す方法により立退料を算定したものと思われる事例です。

事例2 : 居住目的 立退料2500万円

築35年のマンションの建物賃貸借契約(賃料月額13万7000円)における高度利用等を理由とする賃貸人からの明渡請求において、4年程度当該建物を賃借して配偶者と居住する借家人の事情等を考慮して、立退料2500万円の支払いと引き換えに建物明け渡しが認められた。(東京地判平18.1.18)。

立退料算定方法:借家権価格

[ 弁護士コメント ]
居住目的の建物賃貸借契約としてはかなり高額の立退料が認められています。不動産鑑定評価書を参考に、建物価格から借家権価格を割り出すことで立退料を算定しています。

事例3 : 事業目的 立退料3000万円

築55年を超える建物の賃貸借契約(賃料月額40万円)における高度利用等を理由とする賃貸人からの明渡請求において、15年程度当該建物で飲食店を営む賃借人の休業補償、得意先喪失に伴う損失補償額等を考慮して、立退料3000万円の支払いと引き換えに建物明け渡しが認められた。(東京地判令1.9.3)。

立退料算定方法:損失補償基準

[ 弁護士コメント ]
借家権の取引慣行がないことから、公共用地の取得に伴う損失補償基準等に基づく算定方法により、得意先喪失の損失補償や従業員の休業補償、収益減補償などを積み上げて立退料を算定しています。

事例4 : 事業目的 立退料2億円

築30年程度の建物の賃貸借契約(賃料月額約46万5000円)における高度利用等を理由とする賃貸人からの明渡請求において、15年近く当該建物で歯科診療所を営む賃借人の移転先新規医院開設費用等を考慮して、立退料2億円の支払いを条件として、建物明け渡しが認められた。(東京地判令1.12.4)。

立退料算定方法:移転補償費用、借家権価格

[ 弁護士コメント ]
立退料の額の根拠については、「原告の申出に係る立退料の額(1億1747万5034円)の2倍弱をもって相当と認める」とされており、その算出方法は必ずしも明らかではありませんが、原告(賃貸人側)の提示する立退料の内訳は、移転先新規医院解説費用5731万8306円、借家権価格5120万円、補償費895万6728円)とされていました。なお、裁判上の和解交渉において原告は2億8500万円程度に増額することを提示しようとしたこともあったが被告がこれを拒んだことがあえて判決文に記載されています。

事例5 : 事業目的 立退料6億2723万円

築40年超の建物の賃貸借契約(賃料月額562万円)における高度利用等を理由とする賃貸人からの明渡請求において、30年以上当該建物でオーガニック製品の販売を営む賃借人の移転補償額等を考慮して、立退料6億2723万円の支払いと引き換えに、建物明け渡しが認められた。(東京地判平29.2.17)。

立退料算定方法:損失補償基準

[ 弁護士コメント ]
裁判所は、借家権の取引慣行がない以上は、借家権割合法により算定される借家権価格はあくまで参考とすべきであるとして、明け渡しをした場合に借主側に生じる差額家賃、内装工事費、営業補償費等の移転補償額を積み上げて立退料の額を算出しています。

ご相談の流れ

1. 法律相談のご予約
法律相談のご予約

まずは、お電話またはお問い合わせフォームからご連絡ください。担当の者からご事情を簡単にお伺いした上で、法律相談の予約を取らせていただきます。相談内容によってはご予約を承れない場合もございます。

2. 法律相談料のお支払い
法律相談料のお支払い

法律相談料は2,200円/30分です。初回相談であっても法律相談料を頂戴しております。無料相談、無料法律相談、初回相談無料などの対応は特別の場合を除き承っておりませんのでご注意ください。上記金額を相談予約いただいた日の前日までにお振り込みまたはクレジットカード決済の方法で相談料をお支払いください。

3. ご相談
ご相談 (事務所、電話、WEB)

ご予約いただいた日時に法律相談を実施いたします。相談者の希望により、事務所での面談による相談、電話での相談、Zoom等を利用したWEB面談による相談によって法律相談を実施いたします。

4. ご契約手続
ご契約手続

法律相談の内容にご納得いただき、ご契約をご希望の場合には、契約手続を行っていただきます。遠方の方の場合でも、郵便等により契約を締結することは可能です。弁護士費用は経済的利益により変動します。詳しくはこちらでご確認ください。ただし、ご相談の内容によってはご依頼を希望される場合でもお引き受けできないこともございます。

5. 交渉開始
交渉開始

ご契約後、弁護士から相手方に対して受任通知を発送し、交渉を開始します。交渉が難しい場合には、貸主側から調停や訴訟などの裁判を申し立てられることもあります。

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