定期借家契約

国土交通省による令和元年度住宅市場動向調査では、定期借家契約について「知っている」と回答した方は15.5%しかおらず、「名前も知らない」という人が61.2%にも上っています。

しかし、定期借家契約というのは、借地借家法等で手厚く保護される賃借人の地位を契約終了の場面において極めて弱くするもので、定期借家契約の場合には賃借人は原則として立退料を請求できませんので、注意が必要です。

定期借家契約は、事業用の物件の賃貸借契約では比較的よく見かけますが、居住用物件ではまだまだかなり少ないようです。

国土交通省による令和元年度住宅市場動向調査では、民間賃貸住宅に住み替えた世帯の2%が定期賃貸契約になっているとされています。従って、多くの居住用物件の賃貸借契約については、賃貸人からの立ち退き請求に対して立退料の支払いを求められるケースがほとんどであるといえるでしょう。

あまり例はありませんが、定期借家契約の場合でも立退料の交渉ができる場合があります。

それは、定期借家契約で定めた期間がまだかなり残っている状態の場合です。例えば、５年間という期間を定めているのに契約後１年で賃貸人から解約申し入れがあったような場合です（事業用物件だと期間途中での賃貸人からの解約申し入れを認めるものもあり、その場合には立退料の交渉はできません。）。

この場合、賃借人としては契約上「あと４年間使わせろ」といえるわけですから、その４年間使える利益を放棄する代償として立退料を支払って欲しいと交渉することができるというわけです。

定期借家契約と類似の契約として「取壊し予定の建物の賃貸借契約」（があります借地借家法39条）。

これは、法令または契約により一定期間経過後に建物を取り壊すことが明らかな場合に、取り壊すべき事由を記載した書面による特約をすることで、借地借家法の原則的な契約終了の規定に関わらず、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借契約が終了する旨を定めることができるというものです。