定期借家契約

定期借家契約とは?

定期借家契約(定期建物賃貸借契約)というのは、期間を定めた上で更新しないことを定め、その他法定(借地借家法38条)の要件を具備する賃貸借契約のことです(借地の場合には、建物の建造による存続期間の延長をしないことや建物買取請求をしないことを定めます。)。

通常の賃貸借契約では、賃貸人に正当事由がない限り賃貸人側から期間満了時に更新拒絶をすることはできませんが、定期借家契約の場合、賃貸人に正当事由がない場合であっても期間満了により契約が終了し、借主は立退料等の支払いなく当然に立ち退かなければいけません。

    定期借家契約の特徴

  1. ① 契約期間満了によって確実に契約が終了します(=賃借人は立退料等の補償なく立ち退かなければならない。)。
    ただし、契約期間の終了する6ヶ月〜1年前に賃貸人から賃借人に対して契約期間満了の通知をしなければいけません。この通知がなければ賃貸人は契約の終了を賃借人に主張できません。とはいえ、通知がなければ契約が更新されるのかというとそういうわけではなく、契約期間満了まで6ヶ月未満であっても(あるいは契約期間満了後でも)、賃貸人が賃借人に通知をした時から6ヶ月経過した時点で契約は終了することになります。
    ただし、当事者双方の合意があれば再契約(更新ではありません)は可能です。
  2. ② 原則として途中解約不可です。賃借人からも原則として途中解約できないという点は注意が必要です。賃借人が期間途中で当該物件を使用しなくなった場合でも、残期間分の賃料を支払わないといけなくなるリスクがあります。
    ただし、
    a. 途中解約について特約がある場合
    b. 200㎡未満の居住用建物の場合で賃借人に「転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情」がある場合(借地借家法38条5項)。
    には、期間途中での解約も認められます。b.の場合、賃借人からの解約の申し入れの日から1ヶ月経過すると契約は終了します(借地借家法38条5項)。
  3. ③ 書面での契約に限られます。法律上の文言では、「公正証書による等」とされていますので(借地借家法38条2項)、公正証書以外の書面でも問題ありません。ただし、契約時に賃貸人から賃借人に契約書とは別の書面を交付して説明しなければならず(借地借家法38条3項)、契約書とは別の書面を交付しての説明がされていない場合(契約書内に説明書があるような場合も含む)には、定期借家契約にはなりません(最判平24.9.13)。

知られていない定期借家契約の怖さ

国土交通省による令和元年度住宅市場動向調査では、定期借家契約について「知っている」と回答した方は15.5%しかおらず、「名前も知らない」という人が61.2%にも上っています。

しかし、定期借家契約というのは、借地借家法等で手厚く保護される賃借人の地位を契約終了の場面において極めて弱くするもので、定期借家契約の場合には賃借人は原則として立退料を請求できませんので、注意が必要です。

契約の切り替えにも注意!

定期借家契約が期間満了で終了する場合には、原則として立退料は請求できません。

そのため、普通賃貸借契約の場合や一見すると定期借家契約に見えるが要件を欠いている賃貸借契約の場合、立ち退きを求めたい賃貸人から「定期借家契約への切り替え」を求められることがあります。

これに応じてしまった場合、次の更新時に「期間満了で契約終了です、更新はしません。」と言われると、賃借人はこれに従うしかなくなります。賃借人からすると、普通賃貸借契約を定期借家契約に切り替えることはデメリットしかありませんので、安易に応じるべきではありません。

賃貸人から切り替えを強く求められるような場合には、契約切り替えの不利益を補償することの交渉をしてみるのも良いでしょう(賃貸人からすれば、期間満了時にいつでも契約を解除できるという定期借家契約のメリットは、一定の金銭を交付する価値があるものであることが多いといえます。)。

定期借家契約の利用状況

定期借家契約は、事業用の物件の賃貸借契約では比較的よく見かけますが、居住用物件ではまだまだかなり少ないようです。

国土交通省による令和元年度住宅市場動向調査では、民間賃貸住宅に住み替えた世帯の2%が定期賃貸契約になっているとされています。従って、多くの居住用物件の賃貸借契約については、賃貸人からの立ち退き請求に対して立退料の支払いを求められるケースがほとんどであるといえるでしょう。

定期借家契約の場合でも立退料の交渉ができる場合

あまり例はありませんが、定期借家契約の場合でも立退料の交渉ができる場合があります。

それは、定期借家契約で定めた期間がまだかなり残っている状態の場合です。例えば、5年間という期間を定めているのに契約後1年で賃貸人から解約申し入れがあったような場合です(事業用物件だと期間途中での賃貸人からの解約申し入れを認めるものもあり、その場合には立退料の交渉はできません。)。

この場合、賃借人としては契約上「あと4年間使わせろ」といえるわけですから、その4年間使える利益を放棄する代償として立退料を支払って欲しいと交渉することができるというわけです。

取壊し予定の建物の賃貸借

定期借家契約と類似の契約として「取壊し予定の建物の賃貸借契約」(があります借地借家法39条)。

これは、法令または契約により一定期間経過後に建物を取り壊すことが明らかな場合に、取り壊すべき事由を記載した書面による特約をすることで、借地借家法の原則的な契約終了の規定に関わらず、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借契約が終了する旨を定めることができるというものです。

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